Paris et la petite couronne
Optimisation fiscale et IFI à Paris : ce qui entre dans l’assiette
L’impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur votre patrimoine immobilier net, jamais sur tout ce que vous possédez. À Paris, beaucoup de dirigeants et de cadres en franchissent le seuil sans l’avoir vu venir, à mesure que leur résidence ou leur locatif prend de la valeur.
Ce que vous en retirez
- Vous avez le seuil et le barème exacts qui vous concernent, sans montant d’impôt avancé au hasard
- Vous distinguez clairement ce qui entre dans votre assiette IFI de ce qui en reste hors champ
- Vous refaites le point chaque année, parce que la valeur d’un bien parisien bouge vite
L’IFI a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune au 1er janvier 2018, avec un périmètre volontairement réduit au seul immobilier. Vous y êtes assujetti si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du code général des impôts). Une fois ce seuil franchi, votre calcul suit un barème progressif à six tranches qui démarre en réalité à 800 000 € (article 977 du CGI) : de 0 % jusqu’à 800 000 € à 1,50 % au-delà de 10 000 000 €. Votre résidence principale entre pour 70 % de sa valeur, vos résidences secondaires et vos biens locatifs pour leur valeur nette, qu’ils soient détenus en direct ou via une société civile.
Votre patrimoine financier, actions, obligations, liquidités, assurance-vie en unités de compte financières, n’entre pas dans l’assiette, même s’il dépasse largement 1,3 million d’euros. C’est la distinction que nous rétablissons le plus souvent en premier échange. Pour les besoins fiscaux, l’administration applique au démembrement de propriété un barème forfaitaire fondé sur l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI) ; ce barème sert aussi au calcul de l’IFI, mais son intérêt dépend de l’âge concerné et de votre objectif. Il ne réduit pas votre impôt de façon générale et automatique, et nous vous le dirons franchement si votre cas ne s’y prête pas. Comme la valeur d’un bien parisien évolue vite selon le secteur, vous pouvez passer sous puis au-dessus du seuil d’une année sur l’autre sans avoir rien décidé.
Vous déclarez votre IFI en même temps que votre impôt sur le revenu, dans un calendrier qui vous laisse peu de marge une fois la date de dépôt proche. Nous prenons ce point en amont plutôt que dans les jours qui précèdent, ce qui vous laisse le temps d’envisager les ajustements pertinents, et il n’y en a jamais d’automatiques. Le sujet recoupe naturellement tout projet immobilier que vous avez en cours, qui peut vous faire franchir le seuil sans que ce soit votre intention.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Des situations que nous traitons régulièrement
Vous reconnaîtrez peut-être la vôtre. Voici des situations-types, avec les questions qu'elles posent vraiment.
Vous n’avez jamais regardé vos actifs ensemble
Vous avez accumulé des biens et des contrats au fil des années, chacun décidé à son moment. Nous les mettons à plat sur une seule page : ce que vous détenez, ce que ça produit, ce que ça coûte. Vous voyez alors d’où vient vraiment le problème, avant d’arbitrer dans l’urgence.
Une question précise sur optimisation fiscale et ifi ? Posez-la, nous vous rappelons.
Décrire ma situationComment se passe votre premier échange
Le déroulé ne change pas selon le sujet. Vous nous écrivez sur optimisation fiscale et ifi, nous vous rappelons pour préciser votre situation, puis nous vous proposons une méthode chiffrée. Vous restez libre de ne pas donner suite après cet appel, et vous ne payez rien pour l’avoir eu.
Qui suivra votre dossier
Sur optimisation fiscale et ifi comme sur le reste, vous gardez le même interlocuteur du premier appel à la remise du travail. Le titre de conseiller en gestion de patrimoine n’est pas protégé par la loi : c’est l’activité exercée et son immatriculation qui font foi, et vous pouvez les vérifier auprès de l’ORIAS.
Questions fréquentes
Ce sont celles que vous nous posez le plus souvent avant un premier échange.
À partir de quel patrimoine suis-je concerné ?
Le seuil s’apprécie sur votre patrimoine immobilier net au 1er janvier, votre résidence principale étant retenue après abattement. Si votre patrimoine est essentiellement financier, sans immobilier, vous n’êtes pas concerné.
Le démembrement réduit-il mon IFI ?
Le barème fiscal de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier, pas d’une règle générale de réduction. Nous mesurons l’intérêt sur votre situation et votre objectif.
IFI et ancien ISF, quelle différence pour moi ?
L’ISF portait sur l’ensemble de votre patrimoine, mobilier compris ; l’IFI, depuis 2018, ne porte que sur l’immobilier. Si votre patrimoine est surtout financier, vous pouvez ne plus être concerné aujourd’hui.
Mes biens professionnels comptent-ils dans l’assiette ?
Les biens affectés à l’exploitation d’une activité professionnelle peuvent être exonérés sous des conditions précises. Nous vérifions les vôtres au cas par cas.
Où nous traitons ce sujet, à Paris et en petite couronne
Nous suivons des dossiers sur optimisation fiscale et ifi dans les communes suivantes, entre autres :
- Conseiller en gestion de patrimoine à Asnières-sur-Seine : optimisation fiscale et ifi
- Optimisation fiscale et IFI (conseiller Courbevoie)
- Optimisation fiscale et IFI à Boulogne-Billancourt
- Conseiller en gestion de patrimoine à Vitry-sur-Seine : optimisation fiscale et ifi
- Optimisation fiscale et IFI (conseiller Saint-Denis)
- Optimisation fiscale et IFI à Colombes
- Conseiller en gestion de patrimoine à Créteil : optimisation fiscale et ifi
- Optimisation fiscale et IFI (conseiller Nanterre)
Sujets liés
Ce sujet se recoupe avec bilan patrimonial.
Vous pouvez nous demander de traiter ces sujets séparément ou dans le même échange, selon ce que votre situation réclame.
Les chiffres IFI de votre territoire
Comparer les 20 arrondissements de Paris et les communes franciliennes : données IFI 2025. Pour une donation, consultez le simulateur d’usufruit et de nue-propriété.