Patrimoine immobilier · Paris
Simulateur de démembrement : usufruit et nue-propriété en 2026
Entre 61 et 70 ans, le barème fiscal 2026 retient 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété. Sur un bien de 1 000 000 €, cela représente 400 000 € d’usufruit et 600 000 € de nue-propriété. Comparez les âges et une donation parent-enfant ci-dessous.
Calculer la valeur fiscale du démembrement
Renseignez la valeur en pleine propriété. Le calcul applique les barèmes 2026 de l’article 669 du CGI et, en option, les droits de donation d’un parent à ses enfants à parts égales.
La valeur saisie peut être celle d’un bien immobilier ou d’un portefeuille de titres. Le rappel IFI ci-dessous concerne les actifs immobiliers taxables. Si les donations antérieures diffèrent selon les enfants, refaites la simulation avec le même nombre d’enfants et l’historique propre à chacun. Retenez le résultat individuel de chaque enfant.
Les résultats concernent la valeur fiscale pour les droits de mutation, hors frais d’acte ; les donations avec régimes particuliers ou abattements supplémentaires demandent une étude dédiée.
Quel est le barème de l’usufruit viager en 2026 ?
| Âge de l’usufruitier | Usufruit (% de la pleine propriété) | Nue-propriété (%) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Comment calculer un usufruit temporaire ?
L’article 669 II retient 23 % par période de dix ans commencée, sans prorata. Une durée de 10 ans vaut 23 %, une durée de 11 ans vaut 46 %, dans la limite de la valeur de l’usufruit viager. L’âge reste donc nécessaire même pour un usufruit temporaire.
Trois exemples chiffrés pour un patrimoine parisien
| Cas 2026 | Usufruit | Nue-propriété | Droits de donation |
|---|---|---|---|
| Bien de 1 000 000 €, usufruitier de 65 ans, 2 enfants | 400 000 € | 600 000 € | 38 194,35 € par enfant |
| Bien de 1 000 000 €, temporaire 10 ans, usufruitier de 45 ans, 2 enfants | 230 000 € | 770 000 € | 55 194,35 € par enfant |
| Bien de 800 000 €, usufruitier de 75 ans, 2 enfants | 240 000 € | 560 000 € | 34 194,35 € par enfant |
Dans le premier cas, chaque enfant reçoit 300 000 € de nue-propriété. Après l’abattement de 100 000 €, sa base taxable est de 200 000 €. Le barème progressif donne 38 194,35 € de droits, avant arrondi fiscal final. Les exemples supposent un seul parent donateur et aucun autre avantage fiscal.
Quel barème de donation appliquer en 2026 ?
L’abattement de 100 000 € s’applique par parent et par enfant, après prise en compte des donations rappelables sur quinze ans. Le barème ci-dessous porte sur la part taxable. Chaque taux s’applique à sa seule tranche.
| Part taxable par enfant | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De plus de 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De plus de 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De plus de 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De plus de 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De plus de 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Pour la base de 200 000 € du premier exemple : 8 072 € × 5 % + 4 037 € × 10 % + 3 823 € × 15 % + 184 068 € × 20 % = 38 194,35 € de droits en 2026.
Si le même parent a déjà donné 150 000 € à chaque enfant depuis moins de quinze ans, 50 000 € ont déjà été taxés. Ajouter 300 000 € de nue-propriété porte la base cumulée à 350 000 €. Les droits de la nouvelle donation valent alors 68 194,35 € − 8 194,35 € = 60 000 € par enfant en 2026.
Quel effet sur l’IFI de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
La valeur de donation ne se transpose pas automatiquement à l’IFI. Dans le cas général de l’article 968, l’usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur immobilière et le nu-propriétaire ne le déclare pas. Les exceptions de cet article, notamment certains usufruits légaux du conjoint survivant, répartissent l’assiette entre les deux titulaires.
Une donation avec réserve d’usufruit ne retire donc pas, à elle seule, le bien de l’assiette IFI du donateur. Retrouvez les chiffres du classement IFI des arrondissements de Paris et préparez un bilan patrimonial pour replacer la transmission dans votre situation.
Comment sont prises en compte les donations antérieures ?
Le calcul déduit l’abattement parent-enfant de 100 000 € déjà utilisé et conserve les tranches consommées par les donations rappelables. Il calcule la différence entre les droits sur le cumul et les droits sur les dons antérieurs. Un don familial de somme d’argent exonéré selon un régime distinct ne doit pas être ajouté à cette base rappelable.
Sources : DGFiP, collectivités IFI 2021-2025 (Licence Ouverte, extraction du 16 octobre 2026) ; Service Public, barème IFI 2026 ; Service Public, assiette et résidence principale ; DGFiP, usufruit et patrimoine taxable ; CGI, article 968 ; BOFiP, article 669 et plafond temporaire ; Service Public, donation parent-enfant. Règles fiscales vérifiées le 16 octobre 2026.