Investissement locatif : ce que la rentabilité affichée oublie

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Un chiffre de rentabilité locative circule souvent avant même la visite du bien. Ce chiffre, presque toujours calculé sur le loyer brut annuel divisé par le prix d’achat, oublie l’essentiel : la fiscalité, la vacance, et les frais de gestion.

Location nue ou meublée, deux régimes fiscaux très différents

Le régime fiscal applicable dépend d’abord du mode de location. En location nue, le régime micro-foncier s’applique si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. En location meublée, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % pour une location classique longue durée, avec un plafond de recettes de 77 700 € ; pour un meublé de tourisme non classé, la loi dite « Le Meur » a aligné depuis 2025 ce régime sur celui de la location nue (abattement de 30 %, plafond de 15 000 €).

Micro-foncier vs micro-BIC (revenus 2025, déclarés en 2026)

Régime	Abattement	Plafond de recettes
Location nue (micro-foncier)	30 %	15 000 €
Location meublée classique ou classée (micro-BIC)	50 %	77 700 €
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €

Au-delà du seuil micro, un autre calcul

Passé ces plafonds, ou par choix, le régime réel (foncier réel ou BIC réel) permet de déduire les charges effectives et, en location meublée, d’amortir le bien. Ce régime devient souvent plus avantageux qu’un abattement forfaitaire dès que les charges réelles dépassent le taux de l’abattement applicable, mais le calcul se refait situation par situation : aucun des deux régimes n’est meilleur dans l’absolu.

La vacance locative, systématiquement sous-estimée

Une rentabilité affichée suppose implicitement une occupation continue du bien. Un mois de vacance entre deux locataires, des travaux de remise en état, une gestion locative confiée à un tiers : chacun de ces postes retire un point ou plus à la rentabilité réelle, sans qu’aucun n’apparaisse dans l’annonce initiale.

Ce que ça change pour l’IFI

Un bien locatif reste un bien immobilier : sa valeur nette entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière au même titre qu’une résidence principale ou secondaire, au-delà du seuil d’assujettissement. Un investissement locatif décidé sans regarder ce point peut faire franchir un seuil fiscal sans que ce soit l’objectif recherché.

Le calcul se recoupe donc directement avec l’optimisation fiscale et l’IFI, et gagne à être fait dans le cadre d’un bilan patrimonial plutôt qu’isolément.