21 août 2026 · 2 min de lecture
Investissement locatif : ce que la rentabilité affichée oublie
Un chiffre de rentabilité vous est presque toujours annoncé avant même la visite. Calculé sur le loyer brut annuel divisé par le prix d’achat, il oublie l’essentiel de ce que vous paierez vraiment : la fiscalité, la vacance et les frais de gestion.
Location nue ou meublée, deux régimes fiscaux très différents
Votre régime dépend d’abord de votre mode de location. En nu, le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. En meublé, le micro-BIC vous offre un abattement de 50 % pour une location classique longue durée, avec un plafond de recettes de 77 700 € ; pour un meublé de tourisme non classé, la loi dite « Le Meur » a aligné depuis 2025 ce régime sur celui de la location nue, soit un abattement de 30 % et un plafond de 15 000 €.
| Régime | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Location nue (micro-foncier) | 30 % | 15 000 € |
| Location meublée classique ou classée (micro-BIC) | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
Au-delà du seuil micro, un autre calcul
Passé ces plafonds, ou par choix, le régime réel vous laisse déduire vos charges effectives et, en meublé, amortir le bien. Il devient souvent plus intéressant qu’un abattement forfaitaire dès que vos charges réelles dépassent le taux applicable, mais le calcul se refait sur votre situation : aucun des deux régimes n’est meilleur dans l’absolu.
Ce sujet vous concerne ? Décrivez-nous votre situation.
Décrire ma situationLa vacance locative, systématiquement sous-estimée
Toute rentabilité affichée suppose que votre bien ne sera jamais vide. Un mois entre deux locataires, une remise en état, une gestion confiée à un tiers : chacun de ces postes vous retire un point ou plus, et aucun n’apparaît dans l’annonce que vous avez sous les yeux.
Ce que ça change pour l’IFI
Votre bien locatif reste un bien immobilier : sa valeur nette entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière au même titre que votre résidence principale ou secondaire, au-delà du seuil d’assujettissement. Acheter sans regarder ce point vous fait parfois franchir un seuil que vous ne visiez pas.
Le calcul recoupe donc directement votre situation face à l’IFI, et gagne à se faire dans le cadre d’un bilan patrimonial plutôt qu’isolément.
Vous vous reconnaissez dans ce cas de figure ?
Décrire ma situationSujet lié
Ce que nous faisons sur ce point : investissement locatif.
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