IFI : ce qui entre dans l’assiette et ce qui n’y entre pas

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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en 2018, avec un périmètre plus restreint : il ne porte que sur l’immobilier, jamais sur l’ensemble du patrimoine. Cette distinction, pourtant simple, reste souvent mal comprise.

Le seuil et le barème

L’IFI s’applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du code général des impôts). Une fois ce seuil franchi, le calcul suit un barème progressif à six tranches qui démarre en réalité à 800 000 € (article 977 du CGI) : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 €, et 1,50 % au-delà. Une décote atténue l’effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

Ce qui entre réellement dans l’assiette

Résidence principale (abattue de 30 % de sa valeur), résidences secondaires, biens locatifs détenus en direct ou via une société civile, parts de sociétés à hauteur de leur actif immobilier : l’assiette suit le patrimoine immobilier, quelle que soit la forme de détention.

Ce qui n’y entre pas

Un patrimoine financier important (actions, obligations, liquidités, contrats d’assurance-vie en unités de compte financières) n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, même s’il dépasse largement le seuil de 1,3 million d’euros. Les biens professionnels affectés à l’exploitation d’une activité peuvent également être exonérés sous conditions précises, propres à chaque situation.

Le démembrement, un levier technique, pas une solution automatique

Pour les besoins fiscaux, l’administration applique au démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) un barème forfaitaire fondé sur l’âge de l’usufruitier, qui va de 90 % de la valeur en pleine propriété avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans (article 669 du CGI). Ce barème sert aussi au calcul de l’IFI, mais son intérêt dépend de l’âge concerné et de l’objectif poursuivi : il ne réduit pas l’impôt de façon générale et automatique.

Une revue qui vaut d’être répétée

La valeur d’un bien immobilier évolue, parfois vite selon le secteur. Un patrimoine sous le seuil une année peut le franchir l’année suivante sans qu’aucune décision n’ait été prise dans l’intervalle : c’est la valeur du marché qui a bougé, pas le patrimoine lui-même.

Ce point se vérifie utilement dans le cadre d’un bilan patrimonial, et se recoupe avec le sujet plus large de l’optimisation fiscale.