IFI : ce qui entre dans l’assiette et ce qui n’y entre pas

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L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF en 2018, avec un périmètre plus étroit : il ne porte que sur votre immobilier, jamais sur tout ce que vous possédez. Cette distinction, pourtant simple, reste celle que l’on vous explique le moins bien.

Le seuil et le barème

Vous y êtes assujetti si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du code général des impôts). Une fois ce seuil franchi, votre calcul suit un barème progressif à six tranches qui démarre en réalité à 800 000 € (article 977 du CGI) : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 €, et 1,50 % au-delà. Une décote atténue l’effet de seuil si votre patrimoine est compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

Ce qui entre réellement dans l’assiette

Votre résidence principale, retenue après un abattement de 30 % de sa valeur, vos résidences secondaires, vos biens locatifs détenus en direct ou via une société civile, et vos parts de sociétés à hauteur de leur actif immobilier : l’assiette suit l’immobilier, quelle que soit la forme sous laquelle vous le détenez.

Ce qui n’y entre pas

Votre patrimoine financier, actions, obligations, liquidités, contrats d’assurance-vie en unités de compte financières, n’entre pas dans l’assiette, même s’il dépasse largement 1,3 million d’euros. Vos biens professionnels affectés à l’exploitation d’une activité peuvent également être exonérés, sous des conditions précises qui se vérifient au cas par cas.

Le démembrement, un levier technique

Pour les besoins fiscaux, l’administration applique au démembrement de propriété un barème forfaitaire fondé sur l’âge de l’usufruitier, qui va de 90 % de la valeur en pleine propriété avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans (article 669 du CGI). Ce barème sert aussi au calcul de l’IFI, mais son intérêt dépend de l’âge concerné et de votre objectif : il ne réduit pas votre impôt de façon générale et automatique.

Une revue qui vaut d’être répétée

La valeur de vos biens évolue, parfois vite selon le secteur. Vous pouvez passer sous le seuil une année et le franchir l’année suivante sans avoir rien décidé entre-temps : c’est le marché qui a bougé, pas votre patrimoine.

Ce point se vérifie utilement dans le cadre d’un bilan patrimonial, et recoupe le sujet plus large de votre fiscalité patrimoniale.